L’une des lois les plus connues en investissement immobilier est la loi Pinel, elle concerne l’investissement immobilier locatif, et permet de fixer les prix du loyer. Alors, sur quelle base sont fixés les prix ? Comment se fait le calcul du loyer mensuel ?

Tout savoir sur la loi Pinel

Afin d’organiser l’investissement immobilier locatif et établir des normes, le dispositif fiscal de la loi Pinel a été mis en place. Il permet aux propriétaires de logements de rentabiliser leur argent tout en bénéficiant de réduction d’impôts, mais pour que cela soit valable, il faut répondre à des conditions définies.

Il faut savoir que la loi Pinel n’est pas valable sur tout le territoire français, elle n’est applicable qu’au niveau de quelques zones déterminées, où la demande de location est importante. Les zones concernées par le dispositif sont désignées par des lettres et sont établies selon un ordre décroissant de déséquilibre.

Il s’agit des zones suivantes :

La zone A bis

La zone A bis est la zone où le manque de loyer et la demande sont les plus importants. La région concernée par cette zone est l’Île-de-France (Paris + les 76 communes se trouvant à côté).

La zone A

Cette zone est caractérisée par un loyer élevé. Elle regroupe l’agglomération de Paris et les départements qui suivent : Ain Alpes Maritimes, Bouches du Rhône, Corse du sud, Essonne, Haute-Savoie, Hauts de Seine, Hérault, Nord, Oise, Rhône, Seine et Marne, Yvelines, Var, Val de Marne, Val d’Oise.

La zone b1

Au niveau de cette zone, la demande est importante. Elle concerne quelques agglomérations, une partie de la grande couronne parisienne qui n’est pas comprise dans les zones A bis et A, et les départements d’Outre-Mer.

La zone B2

La zone B2 comprend le centre ville de quelques agglomérations, la grande couronne de Paris (partie non comprise dans les zones précédentes) et d’autres communes.

Cette zone n’est plus éligible au dispositif Pinel depuis 2020.

La zone C

Cette zone concerne les villes et les départements restants du pays. Elle n’est pas éligible au dispositif Pinel.

La loi Pinel et les plafonds du loyer

La loi Pinel se charge de fixer les plafonds de loyer, qui sont généralement, inférieurs à 10 % des prix du marché. Cette procédure permet de limiter les prix et de cadrer les offres.

Le prix du loyer dépend de la zone, l’emplacement et l’état du logement. À titre d’exemple, les plafonds de loyer selon les zones, pour l’année 2020 étaient de :

• 17,43 €/m² pour la zone A bis ;
• 12,95 €/m² pour la zone A ;
• 10,44 €/m² pour la zone B1 ;
• 9,07 €/m² pour la zone B2.

À noter que les plafonds de loyer dépendent du marché locatif par région. Par exemple, le plafond de loyer pour la zone A bis était de 17,43 €/m² alors que certaines villes de la région parisienne (comprises dans la même zone) avait un plafond de loyer de 14,81 €/m². Donc, il y a toujours des exceptions !

Le calcul du loyer en loi Pinel

La détermination des plafonds et le calcul du loyer se font par des professionnels du domaine. Chaque année, les loyers sont actualisés pour être en concordance avec les variations du marché de l’immobilier locatif de la zone.

Le calcul du loyer en loi Pinel se fait en se basant sur trois paramètres : la surface utile du logement (S), le coefficient multiplicateur (CM) et le plafond du loyer de la zone où se trouve le logement (P), avec :

• La surface utile du logement (S) représente la surface habitable du logement (la moitié de la surface des annexes hors terrasses est prise en compte). Son unité est le m²;
• Le coefficient multiplicateur (CM) est arrondi à la décimale. Il dépend de la surface du logement et calculé comme suit : 0,7 + 19/S .

De ce fait, le résultat est déterminé grâce à la formule suivante : S x CM x P , et donc, c’est égal à : S (m²) x (0,7 + 19/S) x P (€/m²).